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Dépenses supportées par les nus-propriétaires d'immeubles : quelles modalités de prise en compte ?

Dès 2017, le dispositif spécifique de déduction des dépenses de grosses réparations pour les nus-propriétaires disparaît. Restent le régime général d’imputation des déficits fonciers ou encore le bénéfice des crédits d’impôts sur le revenu à caractère immobilier.

Fin de la déduction plafonnée à 25 000 € sur le revenu global

Dépourvus de la faculté de jouir du bien, les nus-propriétaires n’en sont pas moins tenus d’y effectuer les grosses réparations qui s’avèrent nécessaires (c. civ. art. 605).

Aussi, il est admis qu'ils puissent déduire les dépenses de grosses réparations (CGI art. 156, I.3° ; CGI art. 156, II.2° quater ; BOFiP-IR-BASE-20-60-20-01/09/2017) :

-soit des revenus fonciers de leurs autres immeubles, dans les conditions de droit commun (voir ci-après), si le bien démembré est donné en location ;

-soit de leur revenu global, dans une limite annuelle de 25 000 € (le surplus étant imputable sur le revenu global au titre des 10 années suivantes), que le bien démembré soit loué ou pas, pour les immeubles bâtis ou, par tolérance, non bâtis, reçus par succession ou, par donation (effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4e degré inclusivement, ou entre conjoints ou partenaires d'un Pacs).

La loi de finances pour 2017 a mis fin à la déduction plafonnée à 25 000 € du revenu global pour les dépenses supportées à compter du 1er janvier 2017 (ou à compter du 1er janvier 2018 pour celles supportées en 2017 pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte au plus tard le 31 décembre 2016) (loi 2016-1917 du 29 décembre 2016, art. 32 ; CGI 156, II.2°quater abrogé).

Ainsi le cadre fiscal du démembrement de propriété portant sur des biens immobiliers s’en trouve sensiblement modifié. Il ne faudrait pas en conclure que les nus-propriétaires se voient pour autant privés de toute possibilité de prise en compte de leurs dépenses. Si ces dernières n’ouvrent plus désormais droit à aucun avantage fiscal dans le cas où le bien est occupé par l’usufruitier, il en va différemment dans le cas où il est donné en location ou bien occupé à titre gratuit par le nu-propriétaire.

Quel avantage fiscal en cas de location du bien démembré (à un tiers ou bien au nu-propriétaire lui-même) ?

1°/ Les dépenses déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire

Bien qu’ils ne perçoivent aucun revenu imposable du chef de l’immeuble démembré (les biens donnés en location sont productifs de revenus imposables au nom de l'usufruitier), les nus-propriétaires sont autorisés à déduire certaines dépenses qu’ils ont effectivement supportées des revenus tirés de leurs autres propriétés (CGI art. 156, I.3°). En revanche, si le bien est occupé par l’usufruitier, les dépenses supportées par les nus-propriétaires ne sont pas déductibles.

Ainsi, les nus-propriétaires d’un bien donné en location sont autorisés à déduire de leurs revenus fonciers :

-les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de la nue-propriété ;

-les dépenses d’entretien, de réparations et d’amélioration effectuées sur le bien ainsi que les intérêts des emprunts contractés pour le financer. Peu importe à cet égard que les dépenses en question incombent normalement à l’usufruitier.

2°/ Les éventuels déficits fonciers imputables dans les conditions de droit commun

En l’absence de revenus fonciers provenant d’autres biens ou si ces revenus se révèlent insuffisants pour compenser les dépenses supportées, les déficits fonciers correspondant sont imputables dans les conditions habituelles :

-imputation des déficits fonciers, pour leur fraction correspondant à des dépenses autres que les intérêts d’emprunt, sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, celui-ci est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes à condition d'affecter le bien à la location nue jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global) ;

-imputation de la partie du déficit excédant 10 700 € ou résultant des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Attention: en cas de location du bien au nu-propriétaire lui-même, l’administration pourrait se montrer particulièrement attentive à ce que le loyer pratiqué présente un caractère normal.

Quel avantage fiscal lorsque le bien est occupé gratuitement par le nu-propriétaire ?

Lorsque le nu-propriétaire occupe gratuitement le bien démembré, les dépenses supportées ne sont pas admises en déduction de ses revenus fonciers. En effet, la déduction de ces dépenses par le nu-propriétaire est uniquement justifiée par le fait que l'immeuble est effectivement donné en location à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.

Néanmoins, le nu-propriétaire peut bénéficier des différents crédits d’impôt sur le revenu accordés au titre des dépenses pour la transition énergétique (CITE) ou encore au titre des dépenses pour l’aide à la personne et la prévention des risques (CGI art. 200 quater et 200 quater A).

En effet, ces crédits d’impôt sur le revenu sont ouverts aux contribuables qui effectuent des travaux dans le logement affecté à leur habitation principale dont ils sont propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit.

Ainsi les nus-propriétaires occupant à titre de résidence principale un logement mis gratuitement à leur disposition par l’usufruitier peuvent prétendre aux crédits d’impôt sur le revenu à caractère immobilier dans le cas où ils sont amenés à exposer personnellement de telles dépenses.

BOFiP-RFPI-BASE-30-20-01/09/2017

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